Açıklanan enflasyon rakamlarına göre 2022/Nisan ayında yasal kira artış oranı %29,88 olarak belirlenmiştir.
Yani bu orana göre, mevcut kira bedeli 2.000,00 TL olan kiralanana 597,60 TL; 3.000,00 TL olan kiralanana ise 896,40 TL zam yapılacaktır.
Günümüz ekonomik koşullarında bu yasal kira artış oranları dahi kiracıları oldukça zorlarken, bir de ev sahipleri yasal kira artış oranından daha fazla artış talep etmektedir.
Önceki yazılarımızda mülk sahiplerinin yasal kira artış oranından daha fazla kira zammı talep edemeyeceğini, kira artışlarında en üst limitin TÜFE oranı olduğunu, bu oranın üstünde bir artış yapılamayacağını, bu nedenle kiracıların yasal kira artış oranından fazla talep edilen kira zamlarını kabul etmemesi gerektiğini belirtmiş idik.
Ancak, burada dikkat edilmesi gereken bazı süreler bulunmaktadır. Kiracının, kira sözleşmesi yapıldığı tarihten itibaren 10 yıl boyunca aynı taşınmazda oturması halinde, kiraya veren, kira sözleşmesinin bitimi tarihinden en az 3 ay önce noterden ihtarname göndermek koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilir.
Yine, kiracının, kira sözleşmesi yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl boyunca aynı taşınmazda oturması halinde kiraya veren, 5 yıllık sürenin sonunda, kiracının bölge ortalamasına göre az kira ödediğini belirterek ‘kira tespit davası’ açabilecektir.
Önemle belirtmemiz gerekir ki kanun, 5 yıllık sürenin sonunda kiraya verene kiralananın tahliyesini talep etme hakkı vermez. Yalnızca paranın değerinin yıldan yıla azalması sebebiyle, kiralananın kira bedelinin enflasyona yenik düşmemesi için, kanunda mülk sahiplerine 5 yıllık sürenin sonunda ‘kira tespit davası’ açma imkanı tanınmıştır.
Kira Tespit Davası Nedir? Hangi Koşullarda Açılır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” hükmünü amirdir.
Yani, kira sözleşmesinin yapılmasının üzerinden 5 yılın geçmesi halinde, kiralananın kira bedelinin bölge ortalamasının altında kaldığını düşünen mülk sahipleri, ‘kira tespit davası’ açarak, hakim tarafından diğer kiralananların emsal bedellerine göre, yasal artış oranından daha fazla zam talep edebilmektedir.
Bu durumda yapılan incelemeler neticesinde kiralananın kira bedelinin gerçekten emsallerinin altında olduğu tespit edilirse, kiranın emsallerine göre yeniden belirlenmesine karar verilmektedir.
Bu madde, kira artışlarında en üst limitin TÜFE oranı olması kuralının bir istisnası niteliğindedir.
Kira tespit davasının açılabilmesi süresi olarak her ne kadar kanunda açıkça bir süre belirtilmemişse de, kira sözleşmesinin bitimine 30 gün kala açılan kira tespit davası, o dönemki kira bedelinin belirlenmesi açısından faydalı olacaktır. Ancak kanunda açıkça bir süre belirtilmediğinden, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesi koşuluyla istenildiği zaman bu dava açılabilmektedir.
Peki, örneğin kira sözleşmesinin üzerinden 7 yıl geçmesi halinde, geriye dönük olarak 5 yıldan sonraki kira bedelleri de, açılan bu davada istenebilir mi?
Bu sorunun cevabı kesinlikle ‘hayır’ olacaktır. Zira, kira tespit davaları sonucunda mahkemenin hükmetmiş olduğu kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kiracının Sebep Gösterilmeksizin Kiralanandan Tahliye Edilmesi Mümkün Müdür?
Öncelikle belirtmemiz gerekir ki kiraya veren, kanunda yer alan şartlar oluşmadıkça, yalnızca sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Bu kuralın istisnası da, kiracının kira sözleşmesi yapıldığı tarihten itibaren 10 yıl boyunca aynı taşınmazda oturması halidir. Yani kiracı, aynı kira sözleşmesi ile 10 yıldan fazla süredir aynı kiralananda oturmakta ise, kiraya veren sebep göstermeksizin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilir.
Ancak bunun için kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildirimi yapmalı ve aynı zamanda 10 yıllık uzama süresinden sonra kiracı ile yeni bir sözleşme yapmamış olmalıdır.
Bu şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren başkaca bir sebep göstermeksizin 10 yılı dolduran kiracıyı kiralanandan tahliye edebilecektir.
Tüm bunlara ek olarak Türk Borçlar Kanuna göre kiraya verenin, kiracının kira bedelini ödememesi, kiralanan taşınmaza kendisinin ya da altsoyunun veya üstsoyunun ihtiyacının olması ve kiralanan evin satılması halleri dışındaki başka hiçbir sebeple kiracıyı tahliye edemeyeceğini de belirtmek isteriz.
Av. Çiler Nazife Koşar