6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda belirtilen haller dışında, kiralanan taşınmazı kiraya veren mülk sahiplerinin kiracıları kiralanandan tahliye edemeyeceği bilinmektedir. Hemen belirtmemiz gerekir ki, yalnızca sözleşme süresinin bitimi, kiralananın tahliyesi sebebi değildir.
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin ve kiralananın tahliyesinin sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda; “kiracının kira bedelini ödememesi, kiraya verenin kiralanan taşınmaza kendisinin ya da altsoyunun veya üstsoyunun ihtiyacının olması ve kiralanan evin satılması ve yeniden inşa veya imarı halleri” olarak belirtilmektedir.
Son zamanlarda mülk sahiplerinin oğlum/kızım oturacak bahanesiyle mevcut kiracılarını çıkartarak daha yüksek bedellerle evlerini başkalarına kiralamaları sebebiyle tarafımızca bu yazıda ‘ihtiyaç nedeniyle tahliye davası’ incelenecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi; “Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmünü amirdir.
Görüldüğü üzere kiraya veren, kendisinin ya da yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması halinde kiracıya karşı açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilir ve ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir.
Ancak bunun için belirli şartların bulunması gerekmektedir. Bu şartların her birinin somut olayda bulunmaması durumunda kiraya verenin açmış olduğu tahliye davası reddedilecektir. Bu şartlar;
è Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kiraya verenin açtığı davada sadece gereksiniminin olduğunu belirtmesi yeterli değildir. Aynı zamanda bu gereksinimin samimi ve zorunlu olması da gerekir.
Bu şart hakim tarafından, her somut olaya göre ayrı değerlendirilmektedir.
Örneğin Yargıtay’ın bir kararında, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığına karar verilmiştir.
Buna göre kiraya verenin gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmaması, tahliye davasının reddi sebebidir.
è Tahliye davası, kanunda belirtilen sürede açılmalıdır.
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Kiraya verenin taşınmazı kiraya verdikten sonra gereksiniminin ortaya çıkması halinde, kiraya veren kiracıyı hemen tahliye edemez. Ancak, kira sözleşmesinin bitimi tarihinden itibaren 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile kiracıyı tahliye ettirebilir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.
Bu fesih bildirimine rağmen yine de kiracı kiralananı tahliye etmezse bu durumda kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Örnek vermek gerekirse, bir kiralananla ilgili, kiraya veren ile kiracı arasında 01.01.2022 başlangıç tarihli belirsiz süreli bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Taraflar arasında sözleşme akdedildikten sonra kiraya verenin ya da bir yakınının taşınmaza gereksinimi doğmuştur. Bu durumda kiraya veren 01.04.2022 tarihine kadar kiracıya ihtarname göndermek koşuluyla, 01.07.2022 tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Kanunda, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için ayrı ayrı belirlenen bu sürelerde tahliye davası açılmaması halinde, kiraya verenin açmış olduğu tahliye davası reddedilir.
Tüm bu sebeplerle, ihtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında, yalnızca kiraya verenin gereksiniminin olduğunu belirtmesi yeterli olmayıp, aynı zamanda bu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve tahliye davasının kanunda belirtilen sürede açılması gerekir.
Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra, kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.
Yeniden kiralama yasağı olarak adlandırılan bu hüküm Türk Borçlar Kanununun 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” olarak düzenlenmiştir.
Kiraya verenin bu hükme aykırı davranması halinde, kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren, herhangi bir kısıtlamaya tabi olmaksızın taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.
Av. Çiler Nazife Koşar
